Loi de finances 2026 : Tour d'horizon du nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
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Le point avec Delphine Abergel, experte en fiscalité, fondatrice et présidente de Simulabox
Le dispositif baptisé "Relance logement", plus communément appelé dispositif Jeanbrun, vise à relancer l'offre locative et les mises en chantier de constructions neuves, dans un contexte de ralentissement du marché immobilier, notamment depuis l'extinction progressive du dispositif Pinel. Il instaure un nouveau cadre fiscal destiné à relancer l'investissement locatif privé.
Institué par la loi de finances 2026 (article 12 octies), ce dispositif crée un amortissement déductible des revenus fonciers, en contrepartie d'un encadrement renforcé des conditions de location.
Delphine Abergel, experte en fiscalité, fondatrice et présidente de Simulabox : « Ce nouveau dispositif marque une évolution notable de la politique fiscale du logement : il ne repose plus sur une réduction d’impôt immédiate, mais sur un mécanisme d'amortissement fiscal, favorisant la détention longue et la neutralisation progressive de l'imposition des revenus locatifs »
Un dispositif centré sur la construction et la rénovation lourde
Le dispositif s'applique :
aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,
aux constructions réalisées par le contribuable,
aux acquisitions de logements ayant fait ou faisant l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,
ou aux acquisitions assorties de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
L’avantage fiscal repose sur la possibilité d’amortir la valeur du logement hors foncier (celui-ci étant évalué forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais) et des travaux, dans la limite de plafonds annuels dépendant de l’affectation locative du bien.
Le dispositif distingue trois catégories de location : intermédiaire, sociale et très sociale. Ces catégories renvoient à des plafonds de loyers et de ressources, différenciés selon le zonage. Ce dernier permet d’ajuster les niveaux de loyers autorisés et les conditions d’accès des locataires en fonction de la tension locale du marché immobilier, afin d’adapter l’incitation fiscale aux besoins du territoire.
Delphine Abergel souligne : « L’intégration indirecte du zonage permet d’adapter plus finement l’avantage fiscal aux réalités territoriales. Il s’agit d’un levier important pour orienter l’investissement locatif vers les zones où les besoins en logements sont les plus marqués »
Des locations ciblées et un encadrement strict
Date d'acquisition
Le dispositif s'applique aux acquisitions de logements réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Pour les constructions, la date retenue est celle du dépôt de la demande de permis de construire.
Les logements ayant déjà fait l'objet de travaux avant leur acquisition doivent être inoccupés depuis l'achèvement des travaux.
Détention
La mesure est réservée aux pleins propriétaires et exclut les acquisitions démembrées (sous certaines réserves concernant les transmissions au conjoint survivant). Elle est applicable aux détentions directes, ainsi qu'à celles réalisées par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Location
Le logement doit :
être loué nu à titre de résidence principale,
être loué à un locataire n'appartenant pas au groupe familial du bailleur,
être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (les maisons individuelles sont donc exclues),
respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables par zonage,
faire l'objet d'un engagement de location d'une durée minimale de 9 ans.
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement de la construction ou des travaux, ou la date d'acquisition du logement si elle est postérieure.
Option fiscale
Le bénéfice du dispositif est subordonné à l’exercice d’une option irrévocable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement.
Un avantage fiscal fondé sur l'amortissement
Le mécanisme repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur 80% de la valeur du bien (hors foncier estimé forfaitairement à 20%). Le cas échéant, les travaux éligibles viennent majorer la base amortissable.
Les taux d’amortissement sont fixés comme suit :
Logements neufs ou assimilés
3,5 % en location intermédiaire
4,5 % en location sociale
5,5 % en location très sociale
Logements anciens réhabilités
3 % en location intermédiaire
3,5 % en location sociale
4 % en location très sociale
Ces amortissements sont plafonnés annuellement au niveau du foyer fiscal
8 000 € en location intermédiaire
10 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts proviennent de locations sociales
12 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts proviennent de locations très sociales
Delphine Abergel explique : « L’amortissement constitue ici un levier fiscal structurant. Il permet d’inscrire l’investissement immobilier dans une logique patrimoniale de long terme plutôt que dans une logique d’optimisation fiscale immédiate »
Une logique de neutralisation du revenu foncier
Les amortissements participent à la détermination du résultat foncier et peuvent conduire à la formation d’un déficit foncier.
A la lecture stricte de la loi fiscale, ce déficit n'est pas imputable sur le revenu global. Explications. Les nouveaux amortissements Jeanbrun ont bien été ajoutés à la liste des charges foncières déductibles de l'article 31 du CGI. Mais c'est l'article 156 du même code qui encadre l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Or, ce dernier ne renvoie pas directement aux charges de l’article 31, mais vise exclusivement les déficits résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Les amortissements constituant juridiquement des charges calculées et non des dépenses effectivement supportées par le contribuable, ils ne peuvent donc pas être imputés sur le revenu global.
Ces nouveaux amortissements doivent être analysés comme un mécanisme de neutralisation des revenus fonciers futurs, permettant de réduire l’imposition des loyers sans ouvrir droit à une imputation sur le revenu global.
Un avantage fiscal différé dans le temps
Lors de la revente du logement, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La cession reste toutefois soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec application des abattements pour durée de détention, conduisant à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Un dispositif non cumulable
Le dispositif n’est pas cumulable, pour un même logement, avec d’autres régimes d’incitation fiscale immobilière, notamment les dispositifs Pinel, Denormandie, les dispositifs d’investissement Outre-mer ou encore les régimes applicables aux immeubles classés ou assimilés aux monuments historiques.
Pour conclure
Le statut du bailleur privé constitue une évolution structurante des politiques fiscales applicables à l’investissement locatif. En substituant à une logique de réduction d’impôt immédiate un mécanisme d’amortissement étalé dans le temps, le législateur encourage une approche patrimoniale fondée sur la durée de détention et la stabilité de l’offre locative.
En associant incitation fiscale et encadrement des conditions de location, ce dispositif vise à soutenir la production et la rénovation du parc immobilier tout en répondant aux besoins de logement dans les zones où la demande locative demeure soutenue. Il s’inscrit ainsi dans une volonté de rééquilibrage des outils fiscaux au service d’un marché locatif plus durable.
Delphine Abergel conclut : « Ce nouveau cadre fiscal traduit une transformation progressive de l’investissement locatif, désormais davantage orienté vers une stratégie patrimoniale de long terme et une contribution durable à l’équilibre du marché immobilier »
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